一
位于上海西南角的漕河泾开发区，近来城市更新开展得颇为热闹。
今年6月，位于开发区北部的综合体“聚梦天地”正式官宣，60万平方米的产业和商业载体使其成为漕河泾“二次更新”的代表。
这让人想到一年前开业的鑫耀·光环Live二期，在将原地块老旧厂房等建筑推平后，重建了产城融合的新项目，也打破了开发区单一的产业功能，让商业、商办、住宅和文化场馆在同一地块彼此相容。
另一备受关注的米哈游上海研发中心，预计明年上半年交付使用。13万平方米的产业空间将作为这家本土游戏大厂的研发总部大楼，吸引更多高端产业人才来到开发区工作和生活。
此前一直“只闻其声”、稍显低调的元创未来项目，作为漕河泾开发区在“中环第一界面”的门户，建成后将作为电子信息和生命健康产业集聚的科创载体，同样预计于明年上半年入市。
聚梦天地
此外，开发区内还有去年完成微更新的新思大楼、正在探索业态与硬件同步更新的虹漕大楼、在建中的吉利集团研发中心以及梅特勒托利多“工业上楼”项目，其中“梅特勒”项目还是上海中心城区首个高端制造业的“工业上楼”。
看似开发程度已经饱和的漕河泾开发区，为何能在历经40余年发展后，找到新一轮的更新契机？
产业需求倒逼是其一。当新兴数字企业、AI新贵趋向于大体量、独栋式、可交流的大平层空间，多为老旧多层厂房且近50%的建筑房龄超过20载的老牌开发区，显然在空间品质上难以吸引新兴产业增长极进驻。
与此同时，一些深耕开发区多年的“老客户”正在经历产业升级。当科技研发与制造环节的需求联系越发紧密，老企业开始寻求新的“研发+制造”一体化空间。梅特勒托利多的“工业上楼”需求因此而来。
位于徐汇漕河泾元宇宙街区中的鑫耀·光环Live二期。 来源：上海徐汇
此外，上海正加快推进的10个商务单元试点更新中，漕河泾不仅是其中“年纪最大”的开发区，也是产城融合、职住平衡的高需求代表。
如何打破物理围栏，让“三十而立”的老旧厂房、商务楼通过城市更新变为有温度的“创新生态场”？徐汇区与漕河泾开发区携手探索了国企主导更新、小业主自发更新、多业主统筹更新、政府收储、二级市场交易和“园区反哺社区配套”等多种形式——有些已经“突围”出成效，有些还面临多元复杂的情况。
二
前不久，海智在线的新总部入驻虹漕大楼，一幢位于漕河泾开发区、建于1997年的老牌商务楼。
作为一家年服务80万家中国工厂、全球30万家采购商的非标零部件智能供应链平台，海智在线选择入驻这栋看起来“稍有年头”的大楼，理由很明确：区位稀缺性、产业生态闭环、商务成本优势以及周边的国际视野。海智在线也成为虹漕大楼启动更新改造后，首家新入驻的链主级企业。
此前，虹漕大楼像其他老旧商务载体一样，位处漕河泾开发区的早期工业用地，主要服务传统的生产制造企业。近年来，大楼自身的老旧安全隐患以及商业配套不足，开始明显制约楼宇招租和产业发展。
逐步更新中的虹漕大楼。舒抒 摄
上海临创漕河泾私募基金管理有限公司副总经理杨建告诉记者，虹漕大楼内有一家已经入驻办公近17年的瑞士钟表服务企业，前两年租赁合同到期时，企业曾经很纠结，既习惯于大楼闹中取静的区位——适合钟表维修所需的实验室环境，但同时希望大楼能提升硬件环境，增设食堂和餐饮休闲服务，帮助企业吸引和留住对环境品质有要求的高端人才。
类似的企业需求并非个例。这让楼宇运营方和属地徐汇区下定决心，为这栋老楼找到合适的更新路径。
虹漕大楼更新效果图 来源：临港新业坊
最终，虹漕大楼的更新采用了合资成立基金从而变更产权方的形式，解决了老旧商务楼更新中的第一个难点——明确更新主体。现在，虹漕大楼的产权方是新成立的上海焕虹漕科技发展有限公司，更新的实施单位为临港新业坊城市建设管理公司，负责大楼的更新建设、招商运营等事项。
虹漕大楼新的产业功能定位则由产权方与徐汇区共同商定。新的产业定位是打造“AI+工业制造”创新加速器，聚焦智能硬件、机器人、精密制造、工业AI等领域，形成智能制造产业集群，为入驻企业提供从研发到市场的高效配置与服务，帮助企业在降本增效中实现加速成长。
海智在线作为“链主”入驻的含金量也由此展现。企业表示，针对漕河泾开发区内的硬科技初创企业，海智在线可提供“快速找厂”、供应链管理和工业AI场景落地等三类赋能，将自己积累的工艺知识和智能体能力开放给园区企业，降低中小企业自建供应链的门槛。
“我们希望成为漕河泾隐形冠军企业的供应链基础设施。”海智在线负责人告诉记者。
位于虹漕大楼的漕河泾AI智造加速器。 舒抒 摄
此前，临港新业坊已完成新思大楼的微更新，为这座毗邻中环、建于2008年的商务楼更换了低能耗的外立面，补齐室内商业配套，增设景观节能照明和地库光感设施。看似均未触及楼宇核心结构的更新改造，却在最日常、使用最高频的细节上，让大楼的办公体验焕然一新，留住了好企业也吸引了新租户。
在杨建看来，园区商务楼更新有几点需要关注：第一是“预则立”，不能等到客户流失严重、大楼过于陈旧了才决定更新；第二是更新方式要与楼宇产业定位、企业租户的实际需求相匹配。
“现在流行将办公楼改造为酒店或公寓，但漕河泾开发区的产业载体需求仍然旺盛，我们仍坚持做商办载体的改造更新。”这一定力，则需要国企和属地政府达成坚定的共识。
三
位于徐汇区桂平路近宜山路的梅特勒托利多仪器（上海）有限公司，于1992年入驻漕河泾开发区，建设生产厂房，是全球精密科学仪器与衡器行业的代表性企业。
去年12月，徐汇区政府与梅特勒托利多达成战略合作协议，共同打造“工业上楼”项目，即在漕河泾开发区内的企业原址上，新建约6000平方米的智造空间，定制打造全球灯塔工厂和国家卓越智能工厂。新厂房预计于明年上半年竣工。
记者了解到，2023年9月上海发布《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》后，梅特勒托利多上海公司就迅速响应，提出通过“工业上楼”实现企业能级提升的构想。这家拥有120多年历史的制造商深知，车间内微小的温度变化，都会对天平传感器的生产产生重大影响。因此，“工业上楼”的方案设计和施工也面临诸多挑战。
梅特勒托利多中国区实验室与过程分析事业部总经理储锦兰介绍，精密仪器制造对防震和承重有着极其高要求。公司员工也非常关注办公及生产环境、停车位等细节的更新变化。这意味着，改造必须在生产与生活之间找到平衡。
启动“工业上楼”前，梅特勒托利多上海公司的实验室。舒抒 摄
然而，原办公楼及工厂建筑均为20世纪90年代土地批租时代的产物，涉及用地性质、容积率提升等诸多审批环节，需逐项与现行法规对接。
这也反映了漕河泾开发区更新过程中普遍存在的难题：老旧厂房与商务楼难以满足新型制造业对厂房承重、中试实验的关键需求。
但为何梅特勒托利多仍然选择在原址“崭新起航”？储锦兰说：“这体现了上海的重要性。”虽然公司已在长三角建成灯塔工厂，但上海尤其是徐汇区在核心技术的知识产权保护、高端研发人才集聚等方面，都具备显著优势。
目前，上海正积极推动产业用地综合绩效评估机制，支持在同一地块内混合配置研发、制造及公共服务配套，形成新型“智造空间”。
对徐汇区而言，梅特勒托利多“工业上楼”项目不仅是外企加大投资的示范，也是推动高端制造业转型升级、扎根中心城区的创新尝试。据悉，截至去年底，徐汇尚有约300公顷的稀缺工业用地，未来有望迎来更多重点项目和优质企业入驻。梅特勒托利多上海工厂“工业上楼”试点成功后，亦有望在徐汇进一步推广实施。
四
从梅特勒托利多在建项目出发，来到宽阔的主干道宜山路，道路南侧几片“花花绿绿”又稍显老旧的厂房建筑，让人有种“秒回”20世纪90年代的错觉。这里是漕河泾开发区典型的“园中园”，一批建成近30载的早期“桂字头”老厂房，正面临功能设施的老化。
但更大的挑战来自园区中分散的业主构成。以建于1992年的桂果园为例，3.1万平方米的用地面积、5.4万平方米的园区建筑面积中，产权单位多达30家。在这里开展改造更新，就像在居民小区开展业委会征询，要园区三分之二的业主同意方能推进。但一个园区内动辄好几幢楼，每栋楼又有多个小业主，大家各有利益诉求，推动园区的整体更新就面临多重挑战。
此时，徐汇区虹梅街道作为属地管理部门，也是上海典型的“园中镇”，在其中起到了重要的推动作用。
虹梅街道党工委副书记、办事处主任蓝天介绍，去年3月，街道牵头成立桂果园园区业主委员会，集体决策园区的发展事宜。面对园区部分大楼出现马赛克外立面脱落、设施老化，以及园区整体品质不高导致的租金水平偏低等情况，园区业委会最终商定，以自筹资金的形式对每栋楼进行外立面更新，消除潜在安全隐患。目前，园区内已有3栋大楼完成了外立面焕新。
虹漕大楼所在的虹漕园，也是多业主园区的代表。舒抒 摄
也有园区小业主坦言，对于园区楼宇的更新实在“有心无力”。一方面，小业主明白，若不提升环境品质，自己手中的物业资产早晚会“僵化”，园区也有成为“僵尸园区”的风险。另一方面，对于仅持有几百平方米物业的小业主来说，平日依靠租金维系日常经营，缺乏大规模改造的资金，也不想让手中现有的租金“打水漂”，启动更新改造的动力不足。
记者在采访中发现，更高阶的难题来自国企和政府部门对更新的“取”和“舍”，即如何下决心暂时抛开对“每平方米租金”的关注，摒除“二房东”思维，站在区域统筹的层面来推动园区更新。
在推动低效用地转型时，还要避免产业空心化，确保高精尖产业落地。这更需要政府和国企积极协同，找到平衡短期GDP阵痛和构建长期产业生态的好方法。
徐汇和漕河泾开发区已经摸索出了一些“打法”。
其中之一是探索产权归集的路径。以建于1996年的桂平园为例，园区靠近宜山路主干道，区位优势明显，但园区内现存业态复杂，含办公、生产、研发、仓储等多种形态，9家业主单位包含国企、民企以及外资企业，是典型的小业主自持园区。徐汇对园区业主的基本情况进行梳理排摸、挨家挨户上门走访后，委托第三方评估公司对房屋价值进行了评估，接下来将依据评估结果和开发意向推进园区更新。
同样位于主干道漕宝路的新漕河泾大厦，则通过引入多元业态推动载体更新。建于2000年的新漕河泾大厦曾是华美达酒店的所在地，酒店退租后曾一度空置。虹梅街道与漕河泾开发区总公司对其展开了联合招商，招引了复昇集团对该地块进行改造和价值提升。现在，地块内分别引入了“希尔顿”“城际”和“美居”等三大酒店品牌，还打开围墙实现透绿，不仅提升了区域环境品质，更有效补足了漕河泾开发区缺少不同能级酒店的短板。
海报设计：邵竞
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